财务小李
申税小微，我看到市公积金管理中心等六部门联合印发了《关于优化本市房地产政策措施的通知》，通知里提到，优化住房公积金提取政策，拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位(库)、储藏室。
申税小微
是的，不过需要注意，购买本市自住住房，如需提取所缴纳的契税金额的，还需提供契税完税证明。
财务小李
那怎么取得契税完税证明呢？
申税小微
税收完税证明是税务机关为证明纳税人已经缴纳税款或者已经退还纳税人税款而开具的凭证。纳税人在完成契税税款缴纳后就能取得契税完税证明啦！
财务小李
那么现在购买本市个人住房的契税政策是什么样的呀？契税到底怎么计算呢？能详细跟我说一说吗？
申税小微
当然可以。契税是在土地、房屋权属转移时，对其承受人征收的一种财产税，征税对象为在我国境内转移的土地、房屋权属。转移土地、房屋权属就包括房屋买卖、赠与、互换的行为。申税小微梳理了相关政策和计算过程，接下来一起看看吧~
问题一
契税纳税义务发生时间是什么时候？
纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
问题二
契税的计税依据是什么？
房屋买卖契税的计税依据为房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
问题三
本市个人购买住房的契税税率是多少？
家庭唯一住房
面积≤ 140㎡1%
面积> 140㎡1.5%
家庭第二套住房
面积≤ 140㎡1%
面积> 140㎡2%
家庭第三套或以上住房
面积 /3%
注意：家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。
问题三
契税如何计算？
契税应纳税额 = 计税依据（不含增值税） 适用税率
注意：对于持有房产满两年（含两年）可以享受免征增值税政策的，确定计税依据时，成交价格不扣减增值税税额。
举个例子
案例一
2026年7月，买受人赵先生与出售方钱女士签订《上海市房地产买卖合同》，新购上海市一套住房，面积92㎡，合同价格3000000元（钱女士享受免征增值税优惠）。该套住房为赵先生和配偶以及未成年子女名下的家庭第一套住房，因此适用税率为1%，其应缴纳契税为30000001%=30000元。
案例二
2026年8月，买受人赵先生又与出售方孙女士签订《上海市房地产买卖合同》，新购上海市一套住房，面积150㎡，合同价格3000000元（孙女士本次出售的住房购买不满2年，因此按照3%的征收率全额缴纳增值税87378.64元）。该套住房为赵先生和配偶以及未成年子女名下的家庭第二套住房，因此适用税率为2%，其应缴纳契税为（3000000-87378.64）0.02=58252.43元。
政策依据
《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第52号）
《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局关于本市契税适用税率标准等事项的通知》（沪财发〔2021〕4号）
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）
供稿：方思源
制作：唐明