深圳买房全流程 ③

深圳二手房交易
到底要交多少钱

买卖双方分开算｜契税档位是 140㎡

先纠三个网上还在传的错误。第一，契税的面积档位是「140㎡」——不是网上常见的 154㎡，也不是旧政策的 90㎡。第二，深圳买第二套住房，140㎡ 及以下同样只按 1% 交契税，所谓"二套一律 3%"是过时口径。第三，持有不满 2 年的房子，增值税现在按 3% 征收，不是传了很久的 5.6%。

① 一句话总览：买卖双方各交哪些

记住一句话：买方基本只有一项（契税），卖方才是大头（增值税 + 个税）。谈价时税费由谁承担，合同里要写清楚。

② 买方：契税怎么算

⚠️ 两个关键变化：① 面积档位从旧的 90㎡ 改成 140㎡；② 二套房的优惠对深圳同样适用——原先"北上广深暂不实施二套优惠"的规定，已随 2024 年第 16 号公告一并废止。所以深圳买第二套、面积 140㎡ 及以下，契税就是 1%。

③ 卖方：增值税与个税

增值税的"满 2 年免征"不限面积、也不分普通与非普通住宅——因为普通／非普通住宅的划分标准已取消，"豪宅税"这个概念在深圳不存在了。增值税 3% 的征收率自 2026 年 1 月 1 日起执行。此外，缴纳增值税时还会一并产生以增值税额为计税依据的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，金额随增值税走，具体由税务机关核定。

另外别漏了"卖旧买新退个税"：出售自有住房后 1 年内重新购房，新房价 ≥ 旧房售价的可全额退还已缴个税，低于旧房售价的按比例退。这项政策的窗口期到 2027 年 12 月 31 日。

④ 计税价格怎么定：合同写低价没用

这是很多人交易前没想到的一点。按深圳市规划和自然资源局公布的税费口径，存量房计税价格的确定规则是：

· 申报成交价 ≥ 计税参考价格 → 以不含税成交价作为计税价格

· 申报成交价 < 计税参考价格 → 以不含税的计税参考价格作为计税价格

· 同一套房，买卖双方采用同一计税价格

也就是说：把合同价写低，并不能把税基降下来——低于计税参考价格时，直接按参考价格算。而且成交价里含的增值税要先剔掉，用不含税成交价计税。

⑤ 其他费用与办理方式

· 不动产登记费：住宅 80 元/件（非住宅 550 元/件），金额固定、占比很小

· 印花税：个人买卖住房暂免征收，买卖双方都不用交

· 税费一次缴清：深圳把交易环节的各项税费合并缴纳，不用分头跑

· 一网通办：房屋交易、缴纳税费、不动产登记可一并办理，并与水电气等民生服务联动

至于中介服务费，属市场调节、由买卖双方与中介机构在合同中约定，各机构差异较大，这里不给具体比例。另外，"满二""满五"的起算，以不动产登记时间或契税缴纳时间为准——不是签合同那天。

⑥ 六个坑，和另一条线的走法

· 按 154㎡ 或 90㎡ 算契税：官方档位是 140㎡

· 以为深圳二套契税是 3%：140㎡ 及以下按 1%，二套优惠对深圳已适用

· 以为不满 2 年要交 5.6%：现行征收率是 3%

· 想在合同里写低价避税：低于计税参考价格时按参考价计，买卖双方同一计税价格，行不通

· 搞错"满二""满五"的起算点：以不动产登记时间或契税缴纳时间为准

· 忘了退税：1 年内卖旧买新可退个税，窗口期 2027 年 12 月 31 日截止

【另一条线怎么走】买新房要交什么：新房只交契税（加上登记费这样的小额规费），没有增值税、没有个人所得税——"满二""满五唯一"这套逻辑在新房完全不适用。但要注意：将来你把新房卖出去时，就轮到买方按二手房的规则算了。

先算清"满没满 2 年"，再谈税费谁承担

税种口径与税率以税务机关当期规定为准

资料来源：深圳市规划和自然资源局公布的《房地产交易税费一览表》；《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号，2024 年 12 月 1 日起执行）；《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（2026 年 1 月 1 日起执行）；国家税务总局 12366 纳税服务平台关于契税优惠的公开答复；深圳市关于个人转让住房个人所得税及卖旧买新退税的现行规定。本文为对上述公开信息的整理与解读，税率、优惠与办理方式均可能调整，请以税务机关当期规定为准。

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